Lo primero: ¿quién es realmente el dueño?
Suena obvio, pero más de una persona ha firmado un documento de compraventa y meses después descubre que quien le vendió no tenía la titularidad clara, o que el inmueble tenía un problema registral que nadie advirtió a tiempo.
La cadena de propiedad importa. No es suficiente con que la persona diga «soy el dueño»; hay que ver el título, cotejar los datos en el Registro, y asegurarse de que no hay un salto en la cadena de transmisiones. También hay que revisar poderes: si firma un apoderado, ese poder tiene que estar vigente y con facultades suficientes para vender. Si hay copropietarios, todos deben estar de acuerdo o al menos notificados según lo que dice la ley.
Parece mucho, pero en la práctica son tres pasos: pedir el documento de propiedad, ir al Registro a verificarlo, y confirmar que la identificación del vendedor coincide con la del titular registrado.
- Documento de propiedad o título de adquisición
- Certificado de registro actualizado (no mayor a 3 meses)
- Cédula o datos del vendedor contra el Registro
Gravámenes, hipotecas y otras sorpresas
Un inmueble puede venir con «sorpresas»: una hipoteca que no se canceló, una medida judicial, deudas de condominio, o incluso una prohibición de enajenar. Cualquiera de esas cosas te puede frenar la operación o, peor, hacerte perder plata.
Por eso la revisión de cargas no es opcional. Hay que pedir un certificado de gravámenes actualizado y revisar también las solvencias municipales y de condominio. El dicho entre abogados es: «el que compra sin revisar, termina pagando lo que no debe».
- Certificado de gravámenes vigente
- Solvencia de condominio y municipio
- Hipotecas, medidas cautelares o prohibiciones inscritas
Que el contrato diga lo que realmente acordaron
La cantidad de conflictos que empiezan con un «yo entendí otra cosa» es enorme. Por eso el contrato tiene que reflejar exactamente lo que negociaron: el precio, la moneda (y si aplica ajuste por inflación), las fechas de entrega, quién paga los gastos de registro y qué pasa si alguna de las partes no cumple.
Más vale que sobre a que falte. Un contrato bien redactado no es caro; un pleito por un contrato mal redactado, sí.
- Precio, moneda y forma de pago detallada
- Fecha de entrega y responsabilidad por gastos
- Cláusula de incumplimiento con consecuencias claras
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